尊敬的李俊红委员：
您提出的《关于创新和规范物业管理的建议》提案已交我局处办理，经过认真的准备和研究，现答复如下：
一、基本情况
截至2022年5月20日，到市住建局备案登记的物业服务企业有38家，共成立小区业主委员会23个。
二、工作开展情况
（一）完善制度建立长效机制。为切实加强瑞丽市疫情防控常态化住宅小区物业管理工作，不断提升物业服务水平、改善广大居民的生活环境、提高居民的生活品质，2021年9月30日，我局起草并由瑞丽市新冠肺炎疫情防控工作指挥部办公室印发的《关于加强瑞丽市住宅小区疫情防控常态化物业管理的通知》（NO.470），该《通知》从强化工作责任，形成工作合力；加快成立党建引领下的基层党组织、居民委员会、业主委员会或物业管理委员会、物业服务企业等共同参与的住宅小区物业管理格局；提升物业服务质量；建立物业服务企业信用管理制度；主动增强支付物业服务费用意识，加强合同契约精神；住宅小区疫情防控工作管理；规范住宅小区出租房屋管理；组织完成智慧住宅小区安防系统建设；提高紧急事项使用维修资金的效率；创建无违建住宅小区；建立服务信息公开公示制度共11个方面，对物业服务涉及的方方面面进行了科学、合理、完整的规定。当前470号文件正在实施过程中，具体如下：
1.环卫问题
针对开放式小区、自建房和老旧小区因规划滞后等历史问题，不能形成单独的区域范围的情况。一方面将加强环卫部门会同乡镇（姐告管委、农场、街道办）网格单位等协调共管的同时，加强对上述区域居民自治自管的宣导，鼓励成立区域性的社会团体自治组织，调动居民自我管理积极性；另一方面有条件的区域，鼓励聘任相应的物业管理企业对区域内居民进行服务。此外，基于瑞丽环卫绿化、垃圾焚烧等均已采用政府采购模式处理，具备实行区域化物业服务工作得条件，借鉴上海自由贸易试验区临港新片区的区域化管理规定，但因前期瑞丽疫情，现又因上海疫情，对应的计数单位还未到瑞丽进行可行性调研，待上海疫情稳定，将推进该项工作。
2.收费与服务问题
（1）明文要求建设单位与物业买受人签订商品房买卖合同时，应当明确约定前期物业服务项目和收费标准、计费方式及计费起始时间（不得早于工程竣工验收备案之日）等相关内容。物业服务价格可依据服务项目实行市场调节，可根据服务标准和物价指数等因素动态调整，但不能超过法律法规规定的最高价。其收费价格由物业服务企业和业主协商确定后公示，并在物业服务合同中进行约定。
（2）业主不得以物业空置、闲置、房屋存在质量问题、未享受或无需接受相关物业管理服务为由拒付物业服务费用。房屋满足交付使用条件或符合法律规定的交付使用日期生效后，无论业主是否接收房屋，均应支付物业服务费用，空置房（未装修的）物业服务费用可参照物业服务费用的80%收取，但双方另有约定的从其约定。尚未出售或者尚未交付给物业买受人的房屋，物业管理费用由建设单位支付。
（3）业主应当根据物业服务合同约定，按时支付物业服务费。物业所有权发生转移、出租时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用，并配合物业公司办理相关物业转移手续。公职人员及党员要做好模范带头支付物业服务费的榜样。
（4）业主违反约定逾期不支付物业服务费的，业主委员会、物业管理委员会应督促其限期支付，涉及公职人员及党员的由居委会逐级上报至市纪委监委、市委组织部进行约谈、通报。物业服务企业也可以书面催告其在合理期限内支付，合理期限内仍未支付的，物业服务企业可向人民法院提起诉讼。在生效判决规定的时间内仍未支付物业费，进入执行程序后因物业费未执行到位被纳入黑名单或老赖的业主，不得推荐为业主委员会候选人或作为物业管理委员会的成员。乡镇（姐告管委、农场、街道办）在监督和指导各小区业主大会、业主委员会筹备、成立、选举及换届等工作时，应听取物业服务企业的意见，加强黑名单或老赖的业主的审查力度。
（5）物业服务企业不得采取停止供电、供水、供燃气等方式催交物业费。
（6）明文要求物业服务企业应当在乡镇（姐告管委、农场、街道办）指导监督下，定期在物业服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏，如实公布服务事项、服务标准、履行情况、收费项目、收费标准、住宅专项维修资金使用等，并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、车位车库使用情况、公共水电费分摊情况和业主共有部分经营收益收支情况等信息，也可通过网络等合理方式向业主公开，并向业主大会、业主委员会或物业管理委员会报告。
（7）鼓励物业服务企业向居住社区生活服务领域延伸，物业服务企业开展家政、养老等服务业务也应对外公示，按双方约定价格收取服务费用，不得收取公示收费项目以外的费用。
3.停车难、安全隐患大的问题
针对老旧小区规划设计 “先天不足”，车位配置远远滞后情况，由于历史原因，早期的城市居住规划已不能满足居民日益增长的出行要求。我局将会同市自然资源局，先对上述区域的周边公共资源进行整合评估，为区域内的居民尽可能协调规划出停车泊位或一定区域内统一建设机器停车位。
对新建小区内小区车位管理的问题，一方面协调市自然资源局严格新建小区车位数量，确保新建小区车位满足小区人口基本需求，另一方面，督促加强对物业企业的日常管理要求，合理规划小区停车位，严禁乱停乱放，占用消防通道停车。同时鼓励居民绿色出行，有条件的小区建设规划电动车充电棚，新建小区配套安装电动车电源电池消防安全充电柜，为绿色出行提供条件。
4.疫情防控和治安问题
指挥部470号文件规定，物业服务企业应建立健全疫情防控应急预案，在乡镇（姐告管委、农场、街道办）的统一领导下做好疫情防控工作。突发公共事件应对期间，乡镇（姐告管委、农场、街道办）、网格单位应指导物业服务企业开展应对工作，并给予物资和资金支持。委托物业服务企业承担公共服务事项的，应当向物业服务企业支付相应费用。并对业主委员会或物业管理委员会、物业服务企业封闭管理、组织核酸检测无漏检、网格机制完善、环境干净、整洁等方面做出严格要求。当前因瑞丽社区功能不健全，没有办法脱离网格单位独自完成疫情防控工作，但随着网格工作的精准化，街道办的成立及业主委员会各项功能的综合发挥，该块工作将会逐渐回归至街道办。
三、下一步工作计划
（一）严格执行《关于加强瑞丽市住宅小区疫情防控常态化物业管理的通知》（NO.470）的规定，相关行政管理部门各司其职，相互协作。
（二）严格落实对物业服务品质标准考核评分制度，考核评分应直接与物业费挂钩，协调州住房和城乡建设局尽快完善云南省物业服务信息管理系统，系统完善后由业主委员会或物业管理委员会、居民委员会每季度末按照《瑞丽市物业服务品质评分标准》（附件1）对所管理的小区物业企业进行一次品质服务考核评分，年度平均分90分以上的按合同价全额收取，并纳入招投标推荐企业名单，推荐参加“平安小区”、“无违建小区”、“优秀物业服务企业”等评选；年度平均分在80-90之间的，应按合同价的95%收取；年度平均分在70-80之间的，应按合同价的90%收取；年度平均分在70以下的，应按合同价的80%收取，业主委员会或物业管理委员会、居民委员会可召开业主大会按照程序解聘物业服务企业，重新聘请物业服务企业。
（三）严格按照《物业管理条例》的要求，通过招投标程序选聘物业服务企业，按照《云南省物业服务企业信用评价管理办法（试行）》要求，加强物业服务行业事中事后监管，推进行业信用体系建设，构建以信用为核心的物业服务市场监管体制。市住房和城乡建设局根据合同履行、日常检查和乡镇（姐告管委、农场、街道办）意见等情况，采集相关信用信息，实施信用综合评价，依法依规公开企业信用记录和评价结果。依据企业信用状况，由城市住房和城乡建设部门授予信用星级标识，实行信用分级分类监管，强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用，9万平方米及以上的住宅小区应使用信用得分为4A级及以上的物业服务企业，评价信用等级为A的不建议使用。推动形成优胜劣汰的市场环境，建立物业服务企业红黑名单制度，对物业服务品质标准进行年度考核评分低于80分的，评价信用等级为A的，1年内因物业服务累计上访超过50件的，填报虚假基础信息或提供不实证明材料或拒不配合管理的，企业违规、失职被新闻媒体核实曝光的，因企业责任引发群体上访事件的，未依规签订物业服务合同擅自进入有争议的项目提供服务经主管部门警告拒不改正的，存在违法被行政管理部门查处等情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员，依法依规清退出市场。
感谢委员们一如既往的关心、支持城市建设工作，在今后的工作中多提宝贵意见！
瑞丽市住房和城乡建设局
2022年6月14日
滇公网安备
53310002000503号
