瑞丽市住房和城乡建设局关于对加强住宅物业监管建议的答复

高惠代表：

你提出的《关于加强住宅物业监管的建议》已交我们研究办理，现答复如下：

一、基本情况

（一）瑞丽市物业管理服务企业情况

瑞丽市共有物业服务企业42家，共管理93个小区，管理服务较好的企业和小区：雅生活智慧城市服务股份有限公司瑞丽分公司管理的雅居乐国际花园小区、博彦物业服务有限公司管理的瑞边家园小区和美好家园物业管理有限公司管理的景成花园小区等。

（二）物业收费情况

目前已建成的小区物业服务收费根据云南省政府定价的经营服务性收费目录清单里的指导价，公共租赁住房物业服务收费：0－1.38元/平方米.月，普通住宅前期物业服务收费：0－1.8元/平方米.月，近年来未进行价格调整。物业服务收费实行明码标价制度，物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示，并公布 12315 价格投诉举报电话。

（三）瑞丽市住建部门物业管理服务工作现状

我局有2人负责物业管理服务工作，在物业管理服务工作方面的职能职责主要是：组织实施物业管理相关政策和制度、实施物业服务企业和从业人员的监督管理、指导和监督物业管理招投标活动、实施业主大会成立前住宅专项维修资金的归集和日常使用、负责瑞丽市物业服务企业的信用管理等。根据《瑞丽市新冠肺炎疫情防控工作指挥部办公室关于加强瑞丽市住宅小区疫情防控常态化物业管理的通知》（NO.470） 及《云南省物业管理规定》（云南省人民政府令第225号）内容，我局2023年初已将组织、协调业主大会设立、业主委员会或物业管理委员会选举和换届改选，指导和监督业主大会、业主委员会或物业管理委员会的日常活动，办理业主大会设立、业主委员会或物业管理委员会的备案手续等工作移交勐卯街道办。

近半年来工作主要开展：一是组织开展业务培训，全面提升物业服务质量，充分利用微信、座谈等方式开展行业相关法律法规和《云南省物业管理规定》宣传，已组织物业服务企业开展座谈和学习培训2次；二是对物业小区日常监管，要求物业服务企业做好物业小区安全管理、电动自行车安全监管、打通“生命通道”和扬尘治理等相关工作，包含小区内部环境卫生的管理，小区消防安全责任制的落实，小区公共用电的规范，消防通道占用的清理整顿等，共下发限期整改通知书57份；三是根据《德宏州住房和城乡建设局 德宏州市场监督管理局关于德宏州前期物业管理招标投标暂行办法的通知》（德建发〔2022〕103号）文件要求，已开展线下招投标6家（瑞丽古城、湖湾壹号小院子、万瑞居、瑞江府、阳明江山云起、阳明国际）；四是认真开展专项维修资金的归集和日常使用工作，已经办理审批6家。五是抓实物业服务企业信用评价，强化物业服务质量承诺，积极推行《云南省物业服务企业信用评价管理办法》的实施，将“云南省物业服务信息管理系统”与物业服务进行了有机融合，通过系统对物业服务企业的信用行为综合打分评价、评定信用等级，并动态公布信用评价结果，评价结果将作为政府采购、选聘企业、评优表彰、定价评估、上市收购、金融授信、股权激励、参股收购等活动提供参考依据。2022年度瑞丽市共有30家物业服务企业在云南省物业服务信息管理平台注册基本信息并上报企业信用自评情况，经州、市两级住房和城乡建设主管部门审核，共有3A企业2家，2A企业11家，并予以公示；六是对于来信来访，比如物业服务水平不高、小区规章制度不健全和小区市容秩序管理不规范等问题，认真及时处置，引导化解各类矛盾，今年截至目前共调解59件事项，得到了大部分信访人的积极肯定。

二、建议和下一步工作计划

根据《关于加强住宅物业监管的建议》（第62号）提出的建议：一、建议加强对住宅物业管理活动的监管，整治不合理收费、公共产权收益不明、公共费用支出不明等行为；二、建议指导小区建立业主委员会，尤其是与物业纠纷较多的小区，合理维权；三、建议物业入驻前或居民入住小区时，由物业告知业主权利和义务；四、建议加强云南省人民政府令第225号—《云南省物业管理规定》的宣传。

我局将采取措施，下一步抓好以下工作：

（一）将加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。一是将严格根据《德宏州住房和城乡建设局 德宏州发展和改革委员会 德宏州市场监督管理局关于修订<德宏州物业服务收费管理实施细则>的通知》（德建发〔2022〕107号）文件内容执行，要求物业服务企业及时公布物业服务内容和标准及收费信息（含收费项目和标准、物业费和业主共有公共收益收支情况、电梯维护保养支出、公共水电费支出等），严格规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益。近期已督促雅居乐和湖景小区物业服务企业部分公共收益收支情况无公示行为进行整改，已整改完成，同时已督促瑞丽古城和万瑞居物业服务企业收取物业服务费不合理行为进行整改，已整改完成；二是加大物业管理招投标的监督和指导力度，推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。根据《德宏州住房和城乡建设局 德宏州市场监督管理局关于德宏州前期物业管理招标投标暂行办法的通知》（德建发〔2022〕103号）文件要求，在线上系统未完善使用的情况下，进一步做好线下招投标管理工作；三是加强对物业管理行为的监督，督促物业服务企业按照合同约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平；四是督促物业服务企业做好上报管理工作，若发现问题要及时上报主管部门和相关行管部门，并配合好相关部门做好工作。

（二）建议街道办事处应落实属地管理原则，加强组织、协调业主大会设立、业主委员会或物业管理委员会选举和换届改选，指导和监督业主大会、业主委员会或物业管理委员会的日常活动，办理业主大会设立、业主委员会或物业管理委员会的备案手续等工作。

（三）为了提升物业服务质量，引导行业自律、增强服务意识，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，我局联合勐卯街道办已下发《关于提升物业服务质量的通知》。我局下一步将强化与勐卯街道办、民政、公安、价格等部门的沟通联系，建立长效联动管理机制按照各自职责指导监督物业管理工作。

（四）业主在购房时，在签网签合同时，附有物业服务合同和临时规约，里面详细记有业主权利和义务。物业服务企业在管理时要加强通过微信、宣传栏等方式进行宣传告知。

（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作大力宣传《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》、《云南省物业服务企业信用评价管理办法》等，引起社会各界对物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，物业服务企业主动提供质价相符、公开透明的物业服务，公布物业服务企业评定信用等级，发挥信用奖惩的效果，促进社会的和谐。今年已组织物业服务企业开展座谈和学习培训2次。

在此，感谢代表一如既往的关心、支持城市建设工作，在今后的工作中多提宝贵意见！

瑞丽市住房和城乡建设局

2024年7月17日